上海现时新增挂牌量仍小于成交边界国产情色，短期内二手房市集热度有望络续；深圳震荡行情；北京二手房市集热度约略率稳中有降。

9·26新政已过两个月多余，中枢城市二手房成交创下2021年以来次高（仅低于昨年3月），但与此同期，新增挂牌量也稳步增长，尤其是京沪深二手房市集供需两热，究竟新政后京沪深市集高热对哪类二手房业主震荡最大？这些新增挂牌量是刺激了二手房市集成交再转换高，还是增多了潜在库存？

带着这么的疑问，咱们统计了2024年10月1日-2024年12月8日历间京沪深新增挂牌的9万余套房源明细数据，通过默契新增挂牌区域、面积段、房龄、单价段、总价段等结构数据，对以上问题进行逐个默契。

新政前后北京、上海、深圳3城二手房新增挂牌量有了稳步增长，不外步入11月以来呈现出走低态势，增长动能显赫放缓：据CRIC监测数据，930新政后首月（2024年10月）京沪深新增挂牌量较9月环比永别高潮10%、25%和35%；此后11月-12月，京沪新增挂牌量较9月呈现递减态势，而深圳12月前8日日均新增挂牌量较9月日均显赫下挫23%。

从面积段来看，京沪深无一例外，新增挂牌量均已60-90平为主，占比永别达到了38%、36%和44%。60平以内次之，占比也均在2成以上，总体新增挂牌迫临在90平以内刚需刚改户型为主。

从房龄来看，京沪深均已10-20年次新址为挂牌主力，占比永别为47%、33%和34%，50年以上老旧房源占比可忽略不计。值得关切的是，深圳10年以内房源挂牌量也达到了32%。

从区域来看，新增挂牌房源主要迫临在城市次中枢区，即区位价值中等片区，北京向阳区、上海浦东区、深圳龙岗区新增挂牌量占比均在2成以上。而城市外围远郊片区新增挂牌量累计占比均不卓绝5%国产情色，典型代表为北京延庆区、平谷区和密云区；上海金山区、崇明区；深圳坪山区、光明区和大鹏新区。

从单价段和总价段来看，以单价3-8万元/平，总价100-500万元/套为主，主要对标为刚需刚改客群。

从单价段来看，京沪深二手房业主新增房源挂牌单价迫临在3-8万元/平，累计占比均在6成以上。京沪主力为3-5万元/平，占比永别为33%和35%；深圳主力为5-8万元/平，占比达到了38%。

从总价段来看，京沪深二手房业主新增房源挂牌总价迫临在100-500万元/套，累计占比迫临在6成支配。京深主力为300-500万元/套，占比永别为31%和33%；上海主力为100-300万元/平，占比达到了39%。

若要看新增挂牌房源是否适销对路，咱们依据京沪深2024年10-11月二手房分面积段和分区域成交套数进行了匹配，不错看出，（1）京沪大面积段供过于求，卖家急于出手心态显赫，而买家反响平平；北京小面积段基本可保执供求执稳，上海以致出现供不应求的情况；（2）深圳则刚好相背，挂牌去化压力较大的主要迫临在120平以内的中小面积段，大面积段可保管供求均衡。

以上海为例，集中区域具体分析，黄浦、长宁存在前期多数的“老破大”房源，一方面因地段相对中枢，单价居高不下，加之面积较大耕种高总价；另一方面，同等总价段高端客户更倾向于新址市集，加之本年上海中枢区域豪宅新盘供应大爆发，以此也分流了新址市集热度。

细化到单名目来看，上海、深圳部分刚需刚改二手住宅小区供需两热，典型代表为上海普陀区中远两湾城，松江区保利西子湾、浦东区艺泰安邦，深圳龙岗区锦荟PARK、麓园；罗湖区悦峰华府、龙华区龙光玖钻等名目，10-11月成交套数显赫高于新增挂牌量，成交活跃度较高。

总体来看，当今京沪深主力新增二手房源迫临在次中枢区、60-90平、房龄10-20年次新址；而挂牌价则以单价3-8万元/平，总价100-500万元/套为主对标刚需刚改客群。

而以此揣摸房主画像，无外乎以下两种：（1）现时手中仅有1套住房，亟需“以旧换新”的刚改置换客群；（2）手中或有多套住房，趁着二手房行情正盛，意图实时套现，落袋为安的投资客。

集中京沪深二手房成交预判后市，咱们以为，上海现时新增挂牌量仍小于成交边界，短期内二手房市集热度有望络续；深圳或将保执供求执稳的震荡行情；北京已然出现新增挂牌量大于成交边界的情况，二手房市集热度约略率稳中有降。

京沪90平以内小面积段依旧保执供需两热，后期二手房价下挫空间不大，大面积段受新址市集执续分流影响，即便降价也难有放量空间。深圳情况则刚好相背，短期内大面积段二手房还将保执坚挺行情，而前期“高位站岗”购买小面积段的投资客们短期内能够告成卖出的概率小。

本文作家：杨科伟、俞倩倩，起首：克而瑞地产计议国产情色，原文标题：《近2月京沪深市集高热对哪些二手新挂牌卖家震荡大？》